感情纠纷的情感重建为什么？

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　　哪些城市最有投资价值？哪些城市的房地产市场风险相对较低？这个问题，不仅企业关心，普通投资者也很关注。
　　传统的城市价值研究报告，都离不开三个最主要的指标：GDP、常住人口、人均收入。然而这些数据是最靠不住的。GDP是官员政绩考核的第一指标，人均收入是重要指标，这两个数字常常被注水。为了使人均指标好看，几乎所有的地方政府都在隐瞒人口。用这些指标中探讨城市投资价值，基本上是盲人摸象。
　　为了给“天天说钱”的读者们提供更为可靠的参考，我自己编制了一个城市投资价值排行榜。这个排行榜基于以下数据：一，金融机构本外币存款余额，反映出一个城市真正的经济活力，满分为30分；二，地方预算内财政收入，反映一个地方政府的持续投资能力，满分为10分；三，个税年度征收总额，从一个角度反映民间富裕程度，满分为10分；四，社会商品零售总额，反映城市整体消费能力，满分为10分；五、胡润富豪榜各城市千万富翁人数，从一个角度反映民间富裕程度，满分为10分。为了比较起来方便，这5组数据均以北京为满分，其他城市在跟北京的数据比较之后折算出相对分数。
　　这5项数据没有被列入政绩考核，因此被注水的可能性不大。所有的数据都截止到2012年年底，数据来源为各地统计公报，或者统计局、地税局官方网站。有些城市的部分数据无法查到，则根据往年数据，或者同样规模的城市推算。
　　由于城市投资价值还受到环境因素的深刻影响，因此我给一些城市设置了系数。比如，北京、天津、石家庄、唐山因为严重的空气污染，其得分被打了九折。深圳、宁波、福州、烟台、成都、昆明因环境较好，获得1.1的系数；杭州、大连、青岛、厦门、海口自然环境更好，因此获得1.2的系数；而三亚环境更好，而且靠外地人支撑城市价值，因此给了2的系数。重庆基本上是个省，其面积相当于北京上海天津总和的两倍还多，下辖19个县，人口众多，因此原始得分被打了八折参加排行。其他城市的分数没有做任何调整。
　　一、 中国最有价值的16个城市
　　1、北京（63分）。原始分是70分，因为空气污染被扣10%。北京是中国资金总量最大的城市，2012年末各项存款余额是8.48万亿，比名列第三、第四、第五的广州、深圳、成都加起来还多。北京2012年地方财政预算收入是3315亿元，仅次于上海；个人收入所得税703亿元，超过深圳、广州、杭州的总和；北京2012年的社会商品零售总额是7703亿元，超过上海位居全国第一；按照胡润的估算，北京有18.4万个千万富翁，超过深圳、广州、杭州、苏州、天津、成都、重庆之和。此外，北京还是世界500强全球总部最多的城市之一。加之医疗、科技、高教实力强劲，新兴产业发达，是中国事实上的风投中心，北京发展后劲十足，潜力巨大。只要解决好环境污染问题，其中国第一的地位无人能动摇，也是房地产投资最佳城市。
　　2、上海（62.7分）。上海资金总量是6.36万亿，超过深圳广州之和；地方财政预算收入3744亿元，个人收入所得税795亿元，都是全国第一。社会商品零售总额7387亿元，全国第二；千万富翁人数14.7万人，全国第二，几乎是深圳的3倍。自贸区的启动，将再次强化上海中国经济中心地位。加上拥有证券交易所、期货交易所、黄金交易所、国家外汇市场等全国性交易所，上海在国内超一流的地位相当稳固。此外，上海具有深厚的医疗、教育、科研、文化实力，北京之外的城市难望其项背。
　　3、深圳（30.4分）。深圳的原始分是27.6分，因为自然环境获得了10%的加分。它是中国最成功的特区，唯一拥有创业板、中小板、主板多层次证券市场的城市，是内地仅次于北京上海的第三大全国性金融中心。深圳宽松的市场环境，催生了诸如万科、华为、招商银行、平安保险、腾讯、中兴通讯、比亚迪、中集集团等一大批市场化的明星企业，这在全国独一无二。2012年末深圳资金总量是2.99万亿，全国第四（今年已升至第三）；地方财政预算收入1483亿，全国第5；进出口额全国第一。深圳的面积只有北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一，但年新生儿数量已经超过北上广；在校小学生人数，深圳也非常接近北上广，因此毫无疑问，深圳是中国人口密度最大的城市。深圳未来具有自贸区概念，有升直辖市可能。
　　4、广州（27.1分）。虽然广州作为中国内地第三大城市的地位正遭遇深圳和天津的挑战，但它仍然是华南的政治中心，交通中心。2012年末资金总量3.01万亿，全国第三；社会商品零售总额5977亿元，全国第三；地方财政预算收入1102亿元，个税收入219亿元，跟深圳比差距明显。但广州是中国第一经济大省的省会，从省里获得的资源远超深圳，在即将推出的广东自贸区中，广州有两个项目入选，将是最大赢家。此外，在四大一线城市中，广州房价最低，因此具有投资机会和增长潜力。此外，广州在校小学生人数达到82万人，超过上海，但广州声称自己的常住人口只有上海的一半，让人非常难以理解。
　　5、杭州（20.6分）。从GDP排序上看，杭州不是十大城市。但是杭州的资金总量超过2万亿，位居全国第六，超过天津、重庆。杭州的个税收入也位居全国第六，超过天津、重庆。杭州聚集的千万富翁位居全国第五。这意味着，杭州的经济质量更高，民间富裕程度更高。杭州地方财政能力稍弱，社会商品零售总额略低。上有天堂，下有苏杭，在苏州“工业城市化”之后，杭州仍然保持着浪漫情怀，并被全国人民认可，这成为杭州最大的竞争力。因此，杭州获得了20%的环境加分。
　　6、天津（17.7分）。天津目前是中国经济增速最快的城市，如果不出意外将在2014年结束的时候超过深圳，成为GDP第四的城市。但天津资金总量仍然偏弱，只有1.84万亿，地方财政收入因为国家特殊政策目前比较高，1760亿元，列全国第三；个税年收入124亿元，深圳的三分之一左右；千万富翁数量1.9万人，不到深圳一半。天津的原始分是19.7分，超过杭州，但因为空气污染问题被扣了10%。天津近年来扩张太猛，郊区物业存在较大风险，但市中心没有问题。未来存在自贸区概念。
　　7、苏州（17.5分）。苏州的资金总量是1.88万亿元，超过天津；地方财政预算收入是1204亿元，超过广州；个税收入142亿元，列全国第五，超过杭州；千万富翁人数1.82万人，全国第九。行政区划改革之后，苏州具备升直辖市的可能。目前房价整体偏低，存在补涨机会。金鸡湖新市区和昆山，是最有潜力的热点地区。
　　8、成都（17.4分）。由于多次获得中国最适宜居住城市称号，获得10%的环境加分，原始分是15.8分。成都目前仍然是中国西南最大的资金中心，2012年末资金总量2.04亿元，超过重庆；地方财政收入虽然不到重庆一半，但个税超过重庆；社会零售商品总额和千万富翁人数，都与重庆接近，说明成都的经济运行质量超过重庆。其空港吞吐量超过深圳，内地列第四。此外，成都还是西藏的“第二省会”，是进藏最重要的门户。
　　9、重庆（15.2分）。原始分是19分，但重庆毕竟太大，下辖19个区19个县，面积比北京上海天津加起来的两倍还大，基本上是个省。所以，其分数被打8折处理。重庆这些年获中央特殊政策，进入超常规发展期，地方财政预算收入庞大，而支出是收入的近两倍，可持续性成疑。重庆房地产供应量偏大，户籍人口超过常住人口，属于人口流失地区（核心市区在增加），在大城市中非常罕见，这意味着未来房价将上涨乏力。不过，由于是直辖市，能获得中央的资源多，长远看重庆房地产市场是稳定向好的。
　　10、南京（14.1分）。资金总量1.65万亿，财政收入733亿，个税97亿，社会商品零售总额3080亿，千万富翁人数1.29万。南京的各项指标在大城市中都比较中庸，也无懈可击。作为“内有强敌”的经济大省省会，其房价也比较中庸。南京应该是一个机会平稳，后市向好的城市。
　　11、宁波（13.2分）。原始分是12分，因自然环境获得10%加分。宁波的实力像个小钢炮，看似不起眼，但指标都很强。资金总量1.2万亿，超过济南、郑州、长沙、福州等一批省会；千万富翁人数2.38万人，全国第六，超过天津、苏州、重庆；个税收入90亿，也超过了重庆。应该说，宁波经济质量非常高，人民普遍比较富裕。未来也许有升直辖市的机会。
　　12、武汉（12.3分）。资金总量是1.31万亿，地方财政预算收入828亿，个税27亿，社会商品零售额3432亿，千万富翁人数0.66万。武汉的指标还是不错的，加上是经济大省的省会，省内没有强有力挑战者，其实发展潜力大，可能最终超过宁波。
　　13、大连（12.2分）。大连的原始分是10.2，因为自然环境获得20%加分。其实就经济质量来说，跟宁波差距还是比较明显的。但指标也不错，资金总量1.07万亿，超过很多省会；地方财政750亿，社会商品零售总额2224亿，千万富翁人数0.91万人。大连是个浪漫的城市，有全国性号召力。
　　14、青岛（12.1分）。青岛的原始分是10.1分，因为自然环境获得20%加分。各项指标跟大连都不相上下，像孪生兄弟。大连青岛，未来都有升直辖市的可能性，因而长期看好。
　　15、无锡（10.8分）。无锡的数据在地级市里是非常突出的，资金总量超过1万亿，地方财政预算收入658亿，个税79亿，千万富翁1.37万人。一些指标甚至超过武汉这样的强省会。但无锡未来可能比较尴尬，因为升直辖市它的机会不如苏州，省内又有南京压着，大机会不多。未来发展，可能完全靠自己的厚积薄发。
　　16、沈阳（10.2分）。计划经济年代的中国第四城，如今沦落到了第16名。不过沈阳仍然是东北最大的政治中心和交通枢纽，独霸一方的气势仍在。主要经济指标虽然被大连压着，但也不差。加上有省会的优势，未来发展仍然可以看好。
　　二、具投资潜力的14个城市
　　1、郑州（9分）。郑州是一个典型的北方省会城市，经济规模、资金总量不能算小，整体消费能力有，但民间富裕程度有限，这在其偏小的个税规模和千万富翁人数上能体现出来。但毕竟是人口大省、经济大省的省会，能调动的资源多，未来发展潜力巨大。郑东新区一度被外媒称为鬼城，但未来风险不大。
　　2、福州（9分）。福州原始分是8.2分，获得环境加分10%。其实福州是一个弱省会，省内房价最高的城市是厦门，经济总量最大的城市是泉州，福州只是资金总量最大的城市。但是福建位居沿海，福建人具有冒险精神，海外资源多。民间富裕程度超过郑州、西安，经济自由度高，具活力。但在外地人看来，福州地域色彩太强，不如厦门有亲和力。
　　3、西安（9分）。在四个获得9分的城市中，西安GDP位居第三，但是资金总量是最大的，这可能与它在西北的独特地位有关。此外，西安的科研和高等教育实力也非常强，超过深圳、重庆、成都。但民间富裕程度有限，真正经济活力不如福州这类南方省份。西安在省内没有挑战者，资源集中度高。
　　4、佛山（9分）。佛山、无锡、东莞这类改革开放初期明星城市的地位，其实一直在下降。因为他们不是省会，也不是计划单列市，是缺少权力的经济大市。这种城市虽然具有活力，民间富裕度也高，但在最近十年国进民退中受到很大影响。只要政治体制不发生变化，这类城市在长跑中将最终输给西安、郑州这类“更有权力的”城市。另外，佛山距离广州太近，没有升直辖市的可能，未来只能走跟广州一体化之路，成为广州的附庸。值得一提的是，佛山千万富翁人数为2.06万，超过苏州、天津、重庆、成都。
　　5、长沙（8.3分）。作为一个经济总量超过6300亿的省会，在省内没有挑战者，长沙的资金总量只有佛山这个地级城市的88%，而且低于经济总量小于它的西安、郑州。这种怪现象只能有一个解释：长沙的GDP有注水嫌疑。而且长沙的个税规模和千万富翁人数都比较少，反映出民间真实富裕程度有限。但毕竟是省会城市，地理位置优越，长远发展还是有潜力的。
　　6、济南（8.1分）。济南是经济大省的弱省会，地位类似沈阳，但比沈阳更弱。从个税规模和千万富翁人数上估算，民间富裕程度有限，消费能力一般。但毕竟是经济大省的省会，地理位置不差，长远看有发展潜力。
　　7、昆明（7.3分）。昆明的原始得分是6.61分，获得10%的环境加分。资金总量与长沙相当，社会商品零售总量规模偏小，个税和千万富翁人数也偏小，但在省内没有挑战者，资源集中度高。
　　8、哈尔滨（7.2分）。东北第三大城市，无论资金总量、个税、财政、千万富翁人数等数字，都低于大连、沈阳，但民富程度不差于长沙这类城市。省内没有挑战者，资源集中度高。
　　9、东莞（7.2分）。东莞虽然得分跟哈尔滨相当，但其实真实的经济活力远远超过哈尔滨，千万富翁人数是前者的3倍，个税规模是前者的4倍多。东莞吃亏在社会商品零售总额只有哈尔滨的一半，反映出外来工“东莞工作、内地消费”的现象仍然突出。在中国政府“让人民币持续升值以促进制造业转型升级”的战略思路中，东莞是最大受损城市，这几年经济增长缓慢。长远看，有跟深圳一起直辖的可能。即便无法实现，也会在深圳广州香港的带动下，继续成长。
　　10、南通（6.9分）。在地级市中，南通的经济数据堪称强劲，资金总量达到0.65万亿，个税规模65亿，地方财政预算收入420亿。虽然南通整体民富程度无法跟佛山、东莞相比，但仍然有自己的地缘优势：靠近上海，分享上海增长机会。
　　11、厦门（6.48分）。原始得分是5.37分，获得20%的环境加分。厦门经济总量并不突出，但自然环境和人文积淀，给这个城市蒙上了浪漫的面纱。而且这种浪漫获得全国认同，甚至超过了大连、青岛。相对于自己的经济总量，厦门的个税规模和千万富翁人数都非常高，可见是个民间经济活跃的地方，也是富人扎堆的地方。
　　12、烟台（6.38分）。原始分5.83，获得了10%环境加分。烟台民富程度明显低于厦门，但是分数接近的主要原因，是因为烟台的社会商品零售总额是厦门2倍。其实烟台的面积是厦门的8倍，居民数量更多。所以，对于深圳、厦门这种面积超小城市，其实应该给予加分，这些城市的资源集中度显然更高。烟台未来升格为直辖市的机会不大，但自然环境是个优势。
　　13、常州（6分）。常州的资金总量0.6万亿元，超过烟台、泉州这些城市，接近温州。个税规模50亿，相当于3个长沙。江南城市特征明显：民间富裕，经济具有活力。但常州近年来城市规模扩张太快，短期内需消化整固。城市级别低，能调动的资源少，长远看竞争力排名或许会继续下降。烟台也存在这个问题。
　　14、长春（6分）。资金总量0.66万亿，地方财政预算收入341亿。典型北方城市，GDP与福州相当，但真实活力差距甚远。但毕竟是省会，能自我增值的资源多。
　　三、 可能在未来几年进入30强的城市
　　上面我们给出了中国最具投资价值和投资潜力的30个城市榜单。但这个榜单肯定不是一成不变的。以下城市，很有可能在未来跻身其中，将一些弱的城市挤下来。备选城市是：
　　合肥（5.9分）、太原（5.8分）、石家庄（5.8分）、泉州（5.3分）、南宁（4.7分）、南昌（4.6分）、徐州（4.5分）、唐山（4.1分）。
　　上述城市中，石家庄、唐山因为环境问题被扣了10%的分，其他城市分数没有调整过。由于合肥、太原、石家庄、南宁、南昌是省会城市，而且除石家庄之外，都还算是强省会，在省内没有挑战者。以中国的政治生态，这些城市比佛山、东莞、无锡、烟台、泉州、南通、常州、唐山这类明星地级市，更具有后劲。因为省会的教育、医疗、科研资源更雄厚，在未来省内规划中，机会更多。我认为，这几个省会城市可以长期看好。
　　四、不适合投资的城市
　　土地制度改革、户籍制度改革之后，中国城市价值将出现大分化。人口将向30来个超大城市汇聚，如果你的城市不能进入前30名，投资机会将大大减少。因此，普通的地级市，大量的县级市和县城，其实房地产都不值得投资了。
　　中国还有一批比较重要的城市，也列入了我的评分体系，但没有进入前30名，也没有进入8个备选城市名单。这些城市如下：
　　温州（7.6分）、海口（2.5分）、三亚（4.1）、贵阳（3.6分）、西宁（1.8分）、乌鲁木齐（3.9分）、兰州（3.3分）、呼和浩特（3.7分）、银川、拉萨（没有细算，估计都不超过2分）。上述城市中，海口获得20%环境加分，三亚由于太特殊，给了100%环境加分。其他都没有调整原始分。
　　温州得分很高，但房价更高，在未来相当长的时间内，其房地产都没有投资机会。海口也千万别碰，经济总量太小，本地消费能力太弱，而且有三亚竞争。至于三亚，也许我这套评价体系对它不太适用。但度假物业风险较大，因为很难转嫁物业税。整体而言，海南房地产市场也许需要若干年消化此前过度的激情。
　　西北人口、经济总量都太小的省会城市，在经历了大扩张之后，面临着长时间的消化期，因此整体上都不看好。
　　在未来行政区划改革中，肯定会有一些城市被天上掉下的馅饼砸中，成为新省的省会，或者直辖市。但可以预言的是，这些城市多在东中部地区，是距离省会较远的比较强的地级市、副省级城市。比如佛山，可能性就比较低。而泉州、温州、烟台、无锡，因为有厦门、宁波、青岛、苏州在，估计机会也非常低。但东莞惠州这类城市，存在随深圳一起鸡犬升天的可能性，因为深圳面积实在太小了。
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